Loi Pinel
Un investissement stratégique dans l’immobilier neuf
Présentation générale
Mise en place, le 1er septembre 2014, la Loi Pinel permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf et succède aux dispositifs Duflot, Scellier, Robien…L’objectif est de soutenir la rénovation et l’amélioration énergétique du parc immobilier français. Cette loi permet aux nouveaux propriétaires qui s’engagent à louer leur bien, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 à 21% du montant de l’acquisition. Il est désormais possible de choisir la durée d’engagement de location entre une durée de 6, 9 ou 12 ans. Dorénavant, les investisseurs sont autorisés à louer à leurs descendants ou ascendants tout en restant éligibles à la réduction d’impôt.
Le rendement locatif d’un investissement en loi Pinel est généralement moins élevé que pour de la location classique. En effet, pour bénéficier de l’avantage fiscal, les loyers doivent être inférieurs de 20% aux loyers du marché.
Pour être éligibles à la loi Pinel, les loyers des logements construits ont ainsi été plafonnés en fonction de zones géographiques.
Performance
Le rendement locatif d’un investissement en loi Pinel est généralement moins élevé que pour de la location classique. En effet, pour bénéficier de l’avantage fiscal, les loyers doivent être inférieurs de 20% aux loyers du marché.
Pour être éligibles à la loi Pinel, les loyers des logements construits ont ainsi été plafonnés en fonction de zones géographiques :
- Zone A (région parisienne sauf A bis, frontière suisse, côte d’Azur) : 12,42 € / m2
- Zone A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France) : 16,72 € / m2
- Zone B1 (grandes agglomérations) : 10 € / m2
- Zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants, zones littorales et frontalières) : 8,69 € / m2
Les plafonds de loyers peuvent être augmentés ou diminués en fonction de la surface habitable. Le coefficient multiplicateur appliqué est le suivant : 0.7 + (19/ Surface*). Le résultat ne peut excéder 1.2.
Par ailleurs, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Celui-ci dépend de la composition du foyer et de la zone de location. Les ressources de référence correspondent au revenu fiscal de l’avis d’imposition de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Fiscalité
Réduction d’impôt sur le revenu
La réduction d’impôt s’étale sur la durée de l’investissement choisie :
Pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt totale est de 12% du montant investi, soit 2% par an.
Pour une durée de 9 ans, la réduction est de 18% du montant investi, soit 2% par an également.
En revanche, pour une durée de 12 ans, la réduction est de 2% par an pendant les 9 premières années, puis de 1% les 3 dernières années, soit une réduction glable de 21% du montant investi.
Pour être éligibles, les logements construits doivent respecter la réglementation thermique de 2012. Si les opérations sont plus performantes, un bonus Pinel est appliqué.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit respecter des conditions de location (plafonnement des loyers, plafonnement des ressources des locataires…)
Imposition des plus-values
La plus-value dégagée au moment de la revente du bien est soumise à des impôts.
Caractéristiques & Risques
Durée
La durée de l’investissement est choisie par l’investisseur et peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus la réduction d’impôt est élevée.
Montants à investir
Le montant minimum est de l’ordre de 80.000€.
Il est possible de réaliser deux acquisitions la même année pour un investissement total maximum de 300 000 euros et dans la limite de 5 500 euros / m2.
Enfin, il est possible d’investir des montants plus faibles via des SCPI Pinel.
Risques
L’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel est un investissement à long terme. Soumis à l’évolution des prix de l’immobilier, il présente un risque de perte en capital